碧桂园首提控速转型开启房地产商新道路

来源：吉屋网发布时间：2018-09-03 15:53:56

在今年，万科稳、恒大赚、新城阳光继续蹿。但容易被忽视的，其实也是*亮点，则由碧桂园贡献。

碧桂园首提"控速"，于这家大象级企业，是切换档位的标志性事件，但更积极的意义则将对这个行业乃至所有行业释放。

碧桂园已经是中国*的房企，但很多人可能对它大到什么程度，还没有更直观的认识——中国每卖出100套商品房，就有5到6套，由碧桂园制造。

这个数字的依据是官方数据和碧桂园自己公布的数据：2018年1—6月份，全国商品房销售面积77143万平方米，碧桂园的销售面积4389万平方米。

某种程度上，这反映出房企的集中度加速之快，超出了我们的想象力。但更能说明的是，碧桂园这个庞大的巨象，奔跑速度到底有多快。

从施工队起家，到如今的地产帝国主人，杨老板原本可以爬爬山划划船，或者写一本《碧桂园的快你学不会》。

但是尴尬的地方在于，碧桂园跑得太快，此刻，会烘托出调控背景的不和谐。

2016年，中国房地产市场轰出商品房成交面积的天量。无论是官方意见还是经济学家的看法，那都是个历史大顶般的存在。可以看到，之后，"限售"的创新调控举措，"房住不炒"调控精神的提出，以及"租售并举"在土地供给侧的变化，都是以控制总量、抑制流动性为宗旨。

房地产行业的天花板轮廓浮现在头顶，行业的龙头企业，在不远的未来触及天花板后，该何去何从?这样的担心，是这个行业从业人员几乎共通的隐忧，也是外界对这个行业的普遍疑惑。体现在二级市场上，所有的地产高增长白马，都无法获得更高的估值。

机智如许老板，调控后迅速响应号召，声明恒大不再追求规模，硬生生踩刹车，把规模从*降到了第三。恒大在投资端的降速，已经开始体现在财报上。今年中报恒大的亮瞎眼的利润，正是控制发展规模的体现。

许老板聪明得很。2018年，喊出加速的大房企，暂时还没过上好日子。

黄其森喊出2000亿目标，把泰禾的股价拉爆，但随后的人事动荡，股权质押危机接踵而至，泰禾现在低调多了不是?华夏幸福的高调辟谣之后，是裁员风声和多地产业园停工的传言，一直到卖股权给平安，才稍微安生。

同样，上半年要求继续加快高周转的碧桂园，随后也遇到了各种舆情质疑。

是啊。大富翁游戏里的角色"阿土伯"，不是应该牵着一头水牛慢悠悠走吗?怎么能骑上野牛号呢?

万幸的是，舆论风波后，碧桂园选择了控速。

如果说，去年的碧桂园中报，字里行间是靓丽业绩下的豪迈，那么今年中报，风格则切换到了反思和敬畏。

在碧桂园的中期业绩投资会上，发展速度调整，也是投资者*关心的，莫斌多次提及对控速的理解：

我们这两个月出了一些事故，我们内部也做了深刻的反思，而且我们主席和高管也召开了多次会议，我们需要更多的空间来做好我们的管理，把我们每一个环节的管控都要能做到一致。所以我们*个举措就是放慢发展速度，但并不是说我们不发展了，我们放慢发展速度是相对于我们自身的发展速度、相对于去年和前年的发展速度做一个调整，这个发展速度还没有一个量化的指标。

关于发展速度的调整，我们在发展过程中，需要怎么样确保安全和质量能够和我们的规模发展是相匹配的，所以我们公司确定了宁可发展慢一点，也要发展得稳一点，这是我们定的一个大方向。

关于土地市场，特别是对下半年的土地市场，我们说放慢发展速度，其中投资我们会更加谨慎……从现在到今年的年底，我们希望我们放缓了一下步伐，能够腾出更多的空间，把我们现有的项目的安全和质量真正的做好，这就是我们下半年土地获取的一个策略。

观其言察其行。碧桂园一直到年中才公开提出控速，但实际上，有可能已经在暗中实践了。

中报显示，碧桂园上半年拿地金额1434亿元，而同期的合同销售金额是的4124.9亿元。购地销售比是34.8%。

在我看来，购地销售比是能反映房企发展速率的重要指标。对于房企来说，无非是"买地—卖房—回款—买地"这么个循环流程。过去几年中国房企的高增长，背后多是依靠高杠杆购地实现。而如果在一定时间区间内，房企购地销售比明显下降了，那么显然就是投资端在收缩，发展步伐变慢了。

回顾碧桂园去年上半年，合同销售额是2889.1亿元，而购地金额是1295.2亿元，购地销售比是44.8%，比今年多出10个百分点之多——很明显，碧桂园已经在去杠杆控速了，接下来，去杠杆的成果将在今明两年的利润报表里体现。

实际上，控速已经成为房地产行业的主流。

我们看看稳健大哥万科。万科上半年的销售金额同比只增加了不到300亿，而拿地金额也只增加了40个亿而已。

之前比较激进的新城控股，今年上半年也在明显控速。去年上半年，新城合同销售490.87亿，但拿地花了479.5亿之多，相当于卖房的钱全部拿去买地了。而今年上半年，新城的合同销售额几乎翻倍，但拿地金额只增加了一点。

总体看，主流房企，在今年上半年，都在控制速度。碧桂园的加入，彻底打消了人们对这个行业继续狂奔的顾虑。

可以预见的是，在未来几年内，中国的房地产企业的整体负债率将继续下滑，去杠杆之路仍会延续。

去杠杆过程的痛楚，会让这个行业的从业者不习惯，但无论如何我们都需要积极面对。只有房地产从虚胖变成有质量有内容的增长，经济结构的调整才能顺利进行。

碧桂园这一控速决定，开启了房地产商们新的道路。当手握真金白银的万科恒大碧桂园们，开始在高端制造、新能源、农业、物流等领域收获利润的时候，他们一定会感谢当年控速转型的决定。

碧桂园首提控速转型 开启房地产商新道路

碧桂园首提控速转型开启房地产商新道路